Wie lässt sich ein Wohngebäude mit 157 Wohnungen umfassend modernisieren, ohne dabei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Bedürfnisse der Bewohner aus dem Blick zu verlieren?

Mit dieser Fragestellung wurden wir von einem großen Bestandshalter beauftragt, ein Wohngebäude aus dem Jahr 1976 technisch und wirtschaftlich zu untersuchen und eine belastbare Strategie für dessen zukünftige Sanierung zu entwickeln.

Das Gebäude war nach mehreren Jahrzehnten Nutzung in wesentlichen Bereichen sanierungsbedürftig. Nach der Übernahme durch den heutigen Eigentümer waren bereits erste Maßnahmen zur Verbesserung von Brandschutz und Sicherheit umgesetzt worden. Gleichzeitig wurde ein lokaler Hauswart etabliert, um die Betreuung vor Ort zu intensivieren und Vandalismusschäden zu reduzieren.

Analyse und Bestandsaufnahme
Im ersten Schritt wurde der bauliche und technische Status quo detailliert aufgenommen und bewertet. Gemeinsam mit Fachplanern für Brandschutz und Tragwerk führten wir Begehungen durch, sichteten die vorhandenen Bestandsunterlagen und dokumentierten die wesentlichen technischen Herausforderungen.

Dabei betrachteten wir nicht ausschließlich das Gebäude. Auch bestehende Herausforderungen im Mietermanagement und in der Hausverwaltung wurden analysiert. Denn insbesondere bei einer Sanierung im bewohnten Zustand entscheiden neben der technischen Planung auch funktionierende Prozesse und eine frühzeitige Einbindung der Bewohner über den Projekterfolg.

Drei Varianten für die zukünftige Sanierung
Aufbauend auf der Bestandsanalyse entwickelten wir drei unterschiedliche Sanierungsvarianten. Für jede Variante wurden die architektonischen und baulichen Maßnahmen ebenso betrachtet wie die damit verbundenen Investitionskosten und wirtschaftlichen Auswirkungen.

Ein wesentlicher Schwerpunkt lag auf der Frage, in welchem Umfang serielle und vorgefertigte Lösungen – insbesondere bei der Fassadensanierung – eingesetzt werden können. Ziel war es, Bauzeiten vor Ort zu reduzieren, Abläufe zu vereinfachen und die Belastung für die Bewohner möglichst gering zu halten.

Für die Varianten erstellten wir eine Grobkosten- und CAPEX-Planung, untersuchten aktuelle Fördermöglichkeiten und bewerteten relevante ESG-Aspekte. Ergänzend wurden Potenziale für Erweiterungen und Aufstockungen des Bestands betrachtet.

Technische Machbarkeit trifft Wirtschaftlichkeit
Besondere Bedeutung bei unserer Arbeit hatte das Auslaufen der Mietpreisbindung für das Objekt Ende 2028. Die Studie zeigt dem Eigentümer auf, welche Investitionen sinnvoll miteinander kombiniert werden können und wie sich unterschiedliche Sanierungstiefen auf CAPEX, Förderung und zukünftige Mieten auswirken.

Gleichzeitig wurden konkrete Ansätze entwickelt, um die Maßnahmen möglichst im bewohnten Zustand umzusetzen und damit umfangreiche temporäre Umzüge oder Leerstände zu vermeiden.

So entstand aus der technischen Bestandsaufnahme eine ganzheitliche Entscheidungsgrundlage: von Brandschutz und serieller Fassadensanierung über Fördermittel und CAPEX bis hin zu Mietentwicklung und Bewohnerbelangen. Die Machbarkeitsstudie ermöglicht es dem Eigentümer, die nächsten Schritte der energetischen Transformation auf einer technisch fundierten und wirtschaftlich belastbaren Basis zu entscheiden.